MRF 2023.288
Retten i Glostrups dom af 27. oktober 2023, sag BS-5527/2021-GLO
A1 og A2 (adv. Cecilia Nakskov Veistrup) mod B (adv. Ulrik Bayer)
Afvist hæveadgang for køber af nedrivningsejendom, hvor der blev konstateret forurening to år efter overtagelsen, men forholdsmæssigt afslag skønsmæssigt fastsat til summen af ejendommens værdiforringelse og meromkostningerne forbundet med byggeri på ejendommen uden oprensning.
Ved købsaftale af juli 2018 købte A en ejendom i Vallensbæk af B til en kontantpris på ca. 2,45 mio. kr. Af købsaftalen fremgik, at ejendommen blev solgt som en nedrivningsejendom, og at køber kunne gennemføre forureningsundersøgelser, så sælger kun kunne fastholde købsaftalen, hvis sælger ville betale udgiften. A fik gennemført en indledende forureningsundersøgelse, hvor én af de tre prøver viste forurening, der overskred jordkvalitetskriteriet for lettere forurenet jord, men overholdt Miljøstyrelsens afskæringskriterie for forurenet jord. A overtog ejendommen i oktober 2018 og nedrev i december 2018 den eksisterende bygning. A’s boligprojekt forudsatte dispensation fra lokalplanen, hvilket Vallensbæk Kommune meddelte i september 2018, men herefter tilbagekaldte i september 2019. Herefter fandt A ikke, at det var realistisk at realisere deres boligprojekt. A forsøgte herefter at afhænde ejendommen, og der blev i den forbindelse udarbejdet miljøtekniske rapporter i juni og juli 2020. Disse rapporter viste, at det nordvestlige hjørne af ejendommen var stærkt forurenet. Regionen kortlagde i oktober 2020 ejendommen i sin helhed som forurenet på vidensniveau 2. A anlagde herefter i februar 2021 sag mod B med principal påstand om ophævelse af købet, subsidiært forholdsmæssigt afslag svarende til købesummen, idet den principale påstand om ophævelse dog først blev nedlagt i februar 2023. Der blev under retssagen afholdt syn og skøn om jordforureningens omfang og omkostninger forbundet hermed (ved skønsmand H) og om ejendommens værdi som følge af jordforureningen (ved skønsmand I). Med henvisning til, at der ved de indledende forureningsanalyser ikke blev konstateret kraftig forurenet jord på ejendommen, fandt byretten, at A ikke havde anledning til at foretage yderligere undersøgelser af forureningsforholdene, og at undersøgelsespligten ikke var tilsidesat. Retten lagde endvidere til grund, at A først i sommeren 2020 blev bekendt med, at ejendommen var forurenet i væsentligt større omfang end forudsat ved købsaftalens indgåelse. Da A underrettede B herom ved breve i august og december 2020, var reklamation ikke sket for sent. Med henvisning til bl.a. regionens forureningskortlægning og retsvirkningerne heraf samt til skønsmand H’s vurdering fandt byretten, at forureningen udgjorde en væsentlig mangel ved ejendommen, men da A først nedlagde påstand om ophævelse af ejendomshandlen i februar 2023, og da bygningen var nedrevet i december 2018, hvor A havde etableret en sandpude på ejendommen, afviste byretten, at A ikke kunne ophæve ejendomshandlen. Retten lagde efter skønsmand I’s erklæring og forklaring til grund, at markedsværdien af ejendommen ved købsaftalens indgåelse med kendskab til forureningen og tidsperspektivet for eventuel offentlig indsats var 2,3 mio. kr. På grundlag af skønsmand H’s erklæring, fandt retten endvidere, at det ville være muligt at opføre en bolig på ejendommen uden oprensning af forureningen. Skønsmand H havde dog vurderet, at omkostningerne forbundet med supplerende undersøgelser, indhentelse af § 8-tilladelse og risikoberegninger i forbindelse med byggeri var ca. 100.000 kr. På denne baggrund fandt byretten, at værdiforringelsen på handelstidspunktet skønsmæssigt kunne fastsættes til 250.000 kr. Byretten afsagde herefter dom om, at B skulle betale 250.000 kr. til A.
Kommentar: Se MRF 2022.186/2 B, hvor Vallensbæk Kommune i en sag om samme ejendom ifaldt erstatningsansvar for at have tilbagekaldt dispensationen fra lokalplanen til A’s boligprojekt. Om forholdsmæssigt afslag ved handel med forurenede ejendomme se Pagh og Haugsted, Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 168 ff.